01
Ce qu'est un procès-verbal d'assemblée générale
Chaque année, les copropriétaires se réunissent en assemblée générale pour voter le budget, approuver les comptes et décider des travaux. Le procès-verbal (PV) est le compte rendu officiel de cette réunion : il liste chaque résolution, le résultat du vote et, souvent, les remarques des copropriétaires.
Depuis la loi ALUR, le vendeur d'un lot de copropriété doit annexer au compromis les PV des trois dernières années, avec le règlement de copropriété, la fiche synthétique, le carnet d'entretien et les informations financières du lot. Ils sont remis au plus tard à la signature de la promesse, et votre délai de rétractation de 10 jours ne commence qu'une fois que vous les avez reçus. Vous pouvez les demander dès la visite : un vendeur qui hésite à les montrer est déjà une information.
02
Les travaux votés ou annoncés
C'est le premier point à regarder. Cherchez les résolutions qui parlent de ravalement, de toiture, d'ascenseur, de canalisations, de mise aux normes ou de rénovation énergétique, et notez pour chacune :
- si elle a été votée (adoptée) ou seulement présentée ;
- son montant total et les dates d'appel de fonds ;
- si elle a été reportée d'une année sur l'autre : un ravalement repoussé trois ans de suite finira par être voté.
03
Les finances de l'immeuble
Les PV mentionnent l'approbation des comptes et le budget de l'année suivante. Trois signaux méritent d'être creusés :
- des impayés de charges importants, ou des procédures de recouvrement contre des copropriétaires : ce sont les autres qui avancent l'argent ;
- un budget qui augmente fortement d'une année sur l'autre ;
- un fonds de travaux faible. Il est obligatoire dans la plupart des copropriétés et doit représenter au moins 5 % du budget annuel.
Comparez ces informations avec la fiche synthétique et le pré-état daté, qui donnent les charges courantes du lot, sa part du fonds de travaux et les sommes que le vendeur doit encore.
04
Les litiges et la vie de la copropriété
Un procès en cours contre un promoteur, un voisin ou une entreprise peut coûter cher à tous les copropriétaires. Cherchez aussi les changements fréquents de syndic, les résolutions toujours rejetées et les mêmes plaintes d'une année sur l'autre (infiltrations, nuisances, parties communes mal entretenues) : ils disent comment l'immeuble est géré.
05
La méthode en un quart d’heure
- Lisez les trois PV du plus ancien au plus récent : les sujets qui reviennent sont les vrais sujets.
- Surlignez chaque montant et chaque date d'appel de fonds.
- Notez les questions à poser au vendeur et à son agence : travaux en discussion, procédure en cours, montant des charges réelles.
- Demandez au syndic la date de la prochaine assemblée et son ordre du jour s'il est déjà connu.
Un conseiller MyChezMoi lit ces documents avec vous avant toute offre, et le notaire les vérifie avant la signature.