Louer et investir

Se protégerdes loyers impayés

Un loyer impayé, c'est d'abord un problème de trésorerie, puis une procédure longue. L'essentiel se joue avant la signature du bail. Voici les garanties possibles, ce qu'elles couvrent, et les étapes à suivre si le locataire ne paie plus.

Mis à jour le 7 novembre 2026Lecture : 3 min3 sources officielles

6 semaines

après un commandement de payer resté sans effet, la clause résolutoire du bail peut jouer (baux signés depuis le 29 juillet 2023)

L'essentiel en 3 points

01
La meilleure protection se met en place avant la signature : un dossier vérifié et une garantie (caution, garantie Visale ou assurance loyers impayés).
02
Ces garanties ne se cumulent pas toujours : la garantie Visale exclut toute autre garantie, et une assurance loyers impayés exclut la caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
03
En cas d'impayé, la procédure passe par un commissaire de justice puis par le juge ; aucune expulsion n'est possible du 1er novembre au 31 mars.

Avant la signature : le dossier et la garantie

Les pièces que vous pouvez demander au candidat sont fixées par décret : pièce d'identité, justificatifs de domicile, d'activité et de ressources. Vous ne pouvez pas exiger un relevé de compte bancaire, une photo ou une attestation de bonne tenue de compte. Ensuite, choisissez une garantie :

La caution : une personne qui s'engage à payer si le locataire ne paie pas.
La garantie Visale d'Action Logement : gratuite pour vous, elle couvre les loyers et charges impayés pendant les trois premières années du bail (pour les baux signés depuis le 6 janvier 2026), dans la limite d'un loyer plafonné. Elle se demande avant la signature, avec le visa fourni par le locataire.
L'assurance loyers impayés : un contrat payant, souscrit par le bailleur, qui rembourse les impayés selon ses conditions.

Dès le premier impayé

Contactez le locataire tout de suite : une difficulté passagère se règle souvent par un échéancier écrit.
Prévenez votre garantie (caution, Visale ou assureur) dans les délais qu'elle prévoit.
Si le locataire touche une aide au logement, informez l'organisme qui la verse.

Une clause du bail qui prévoit des pénalités de retard est réputée non écrite : vous ne pouvez réclamer que le loyer, les charges et, plus tard, ce que le juge accordera.

La procédure

Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice. Pour un bail signé ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, le locataire a six semaines pour payer ; deux mois pour les baux plus anciens.
Faute de paiement, la clause résolutoire peut jouer, mais seul le juge peut ordonner le départ du locataire. Il peut aussi lui accorder jusqu'à trois ans de délais de paiement.
L'expulsion, si le juge l'ordonne, ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler la garantie Visale et une assurance loyers impayés ?+

Non. Avec la garantie Visale, aucune autre garantie ne peut couvrir les mêmes risques, ni caution ni assurance, sous peine de nullité.

Combien de temps a un locataire pour payer après un commandement de payer ?+

Six semaines pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour un bail plus ancien. Le juge peut ensuite accorder des délais de paiement allant jusqu'à trois ans.

Peut-on expulser un locataire en hiver ?+

Non : aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, même si le juge l'a ordonnée.

Sources

Ce guide donne des repères généraux. Pour votre dossier, le notaire et votre conseiller vous confirment les montants et les délais.