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Le prix et les frais
À Lyon, sur les ventes de 2024 et 2025, un appartement vendu sur plan s'est payé en médiane 6 000 €/m², contre 4 483 €/m² dans l'ancien : environ un tiers de plus. À Marseille, trop peu de ventes de neuf sont publiées pour donner un chiffre fiable.
- Frais de notaire : 2 à 3 % du prix dans le neuf, 7 à 8 % dans l'ancien. Sur 300 000 €, l'écart dépasse 15 000 €.
- Travaux : aucun dans le neuf les premières années ; dans l'ancien, ils dépendent de l'état et du DPE, et se négocient dans le prix.
- Charges : souvent plus faibles dans un immeuble neuf bien isolé ; plus variables dans l'ancien (ascenseur, chauffage collectif, gardien).
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Acheter sur plan : comment ça se passe
Dans le neuf, on achète le plus souvent un logement à construire : c'est la vente en l'état futur d'achèvement. Vous payez au fur et à mesure du chantier, dans des limites fixées par la loi :
- jusqu'à 35 % du prix à l'achèvement des fondations ;
- jusqu'à 70 % à la mise hors d'eau ;
- jusqu'à 95 % à l'achèvement, le solde à la remise des clés.
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Les aides propres au neuf
- La TVA à 5,5 % au lieu de 20 % : pour une résidence principale située dans un quartier prioritaire ou à moins de 300 mètres, sous plafonds de ressources et de prix. Marseille compte de nombreux quartiers concernés.
- Le prêt à taux zéro : il peut financer une partie de l'achat d'une résidence principale neuve, sous conditions de ressources ; dans l'ancien, il n'est possible qu'avec des travaux et dans certaines communes.
- La taxe foncière : les constructions neuves en sont en général exonérées deux ans, mais la commune peut réduire cette exonération. Renseignez-vous auprès d'elle.
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Ce que l'ancien apporte
Plus de choix, des quartiers centraux où l'on ne construit presque plus, des volumes que le neuf propose rarement, et un logement que l'on visite tel qu'il est. En contrepartie, le DPE pèse lourd : un logement classé F ou G devra être rénové pour rester louable, et se négocie plus bas.