01
Partir des ventes réelles, pas des annonces
Les prix des annonces sont des prix demandés. Pour savoir ce que valent les biens comparables au vôtre, regardez les ventes signées devant notaire : l'État les publie, adresse par adresse, dans la base « Demandes de valeurs foncières » (DVF), consultable gratuitement en ligne. Retenez les ventes des douze à dix-huit derniers mois, dans votre rue ou votre quartier, de même type et de surface proche.
- Comparez au prix au mètre carré, puis corrigez : étage et ascenseur, extérieur, vue, état, exposition, charges de copropriété.
- Le DPE pèse sur le prix : un logement classé F ou G se négocie plus fort, surtout auprès des investisseurs qui ne pourront plus le louer.
- Un bien rare (dernier étage avec terrasse, maison de ville avec jardin) peut dépasser les références ; un bien avec un défaut lourd (bruit, vis-à-vis, travaux de copropriété votés) passe en dessous.
02
La marge de négociation : ce qui se passe vraiment
La plupart des acheteurs font une offre sous le prix affiché. Ce que l'on observe sur des centaines de ventes, c'est que l'écart reste modeste quand le prix de départ est juste, et qu'il se creuse quand le bien est resté longtemps en vente.
03
Quand revoir son prix
Les premières semaines sont décisives : c'est là que les acheteurs déjà en recherche découvrent votre bien. Si les visites s'enchaînent sans offre, le message est clair ; si les visites sont rares, c'est souvent le prix affiché qui filtre les acheteurs avant même qu'ils ne se déplacent.