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Désencombrer et neutraliser
Le but est que l'acheteur s'imagine chez lui, pas chez vous. C'est ce qu'on appelle le home staging, et l'essentiel ne coûte presque rien :
- Rangez et videz : des placards à moitié pleins paraissent grands, des placards débordants paraissent petits.
- Retirez les photos de famille, les collections et les objets très personnels.
- Donnez une fonction claire à chaque pièce : une chambre qui sert de débarras se visite comme un débarras.
- Faites entrer la lumière : volets ouverts, rideaux tirés, ampoules qui marchent dans toutes les pièces.
- Aérez avant chaque visite, et soignez l'entrée, le balcon ou le jardin : c'est ce que l'on voit en premier.
02
Les petits travaux qui valent la peine
Inutile de refaire la cuisine avant de vendre : l'acheteur a ses propres projets et ne paiera pas vos goûts. En revanche, les petits défauts laissent penser que le logement est mal entretenu, et nourrissent la négociation :
- un robinet qui goutte, un joint noirci, une porte qui frotte, une poignée qui tient mal ;
- des traces ou des couleurs vives sur les murs : un coup de peinture claire suffit ;
- une ampoule grillée, une prise qui pend, une plinthe décollée.
03
Les photos et l'annonce
- Photographiez en journée, à la lumière naturelle, en format horizontal, et montrez toutes les pièces, y compris la salle de bains.
- Évitez les personnes, les animaux et tout ce qui identifie l'adresse ou vos proches.
- Indiquez la surface exacte : en copropriété, c'est la surface « loi Carrez », mesurée par un diagnostiqueur.
L'annonce doit afficher les classes énergie et climat du DPE et le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard. Pour un logement classé F ou G, elle porte la mention « Logement à consommation énergétique excessive ». Si une agence vend, l'annonce indique aussi ses honoraires et à la charge de qui ils sont.
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Les documents à réunir avant la première visite
- Le dossier de diagnostics : DPE, et selon le logement amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques.
- En copropriété : le règlement, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, la fiche synthétique, le carnet d'entretien et le pré-état daté.
- Le titre de propriété, le dernier avis de taxe foncière et les factures des travaux faits (avec les garanties qui courent encore).
Un acheteur qui obtient ces documents tout de suite fait une offre plus vite, et le compromis se signe sans attendre. Notre page « Les documents d'une vente » détaille chacun d'eux.