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D’où vient la règle des sept ans
D'une moyenne : avec des frais d'achat de 7 à 8 % et des prix qui montent d'un peu plus de 1 % par an, il faut plusieurs années pour retrouver sa mise. Mais les prix ne montent pas tous les ans, ni partout au même rythme. Selon la ville et le moment, le seuil peut tomber à trois ou quatre ans, ou ne pas être atteint au bout de dix.
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Ce que la hausse du prix doit couvrir
- Les frais d'achat : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
- Les frais de vente : les honoraires de l'agence si vous lui confiez la vente, et les diagnostics obligatoires.
- Le prêt, si vous le remboursez avant son terme : la banque peut demander des indemnités, plafonnées à six mois d'intérêts sur la somme remboursée et à 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues si vous vendez à cause d'un changement de lieu de travail, de la perte forcée de votre emploi ou d'un décès.
- L'impôt sur la plus-value, seulement si le logement n'est pas votre résidence principale.
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Ce que les prix ont fait à Marseille et à Lyon
Entre 2021 et 2025, les deux villes ont pris des chemins opposés. Voici le prix médian au mètre carré des appartements vendus, calculé sur toutes les ventes signées devant notaire et publiées par l'État :
| Année | Marseille | Lyon |
|---|---|---|
| 2021 | 2 909 €/m² | 5 052 €/m² |
| 2022 | 3 167 €/m² | 5 069 €/m² |
| 2023 | 3 236 €/m² | 4 833 €/m² |
| 2024 | 3 158 €/m² | 4 492 €/m² |
| 2025 | 3 268 €/m² | 4 477 €/m² |
Un appartement acheté à Marseille en 2021 et revendu en 2025 a pris, en médiane, environ 12 % : de quoi couvrir les frais d'achat, mais guère plus une fois les frais de vente payés. À Lyon, sur la même période, les prix ont baissé d'environ 11 % : revendre au bout de quatre ans, c'était perdre de l'argent, frais compris.
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Et l'impôt sur la plus-value ?
Pour votre résidence principale, il n'y en a pas, quelle que soit la durée de détention, même si vous revendez au bout d'un an. Pour un autre logement (résidence secondaire, bien loué), l'impôt diminue chaque année à partir de la sixième : vous ne payez plus l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, ni les prélèvements sociaux après 30 ans.
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Quand revendre tôt reste le bon choix
Le calcul financier n'est pas toute la décision. Une mutation, une naissance, une séparation : garder un logement qui ne convient plus a aussi un coût. Deux façons de limiter la perte :
- Louer le logement plutôt que le vendre, le temps que les prix remontent : vérifiez que le loyer couvre la mensualité et les charges, et que le DPE permet encore de le louer.
- Vendre au bon prix dès le départ : un bien qui reste longtemps en vente finit souvent négocié plus bas.